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深圳:高额税收或致市场成交量减一半

2020.01.16 来源: 浏览:0次

按差额20%计征存量房交易所得税能否落地,这已经成为决定二手房市场未来走向的最核心因素,舆论的种种猜测让市场骤然跌宕。 从新调控细则出台的 月1日开始,深圳二手房市场虽然未像个别城市那样掀起抢购潮,但成交已经明显上升。 购房者加快过户,无疑是担忧税费成本的增加导致购房成本大增。有业内人士甚至称,按差额20%计征税将会直接推高房价。 但从深圳此前的税费变更先例来看,二手房税费成本的增加导致成交量萎缩,并未带来房价的进一步攀升。 恐慌性过户缓解 随着官方的不断表态和澄清,购房者恐慌性过户热潮开始出现降温迹象, 月7日,深圳房地产权登记中心并没有出现拥挤现象。 与南京、上海等城市出现的购房者彻夜排队抢过户相比,深圳购房者在此次房地产调控中表现得相对平静。 但从官方和机构成交数据来看,自 月1日以来,深圳二手房市场的成交量明显上升,房源量和访客量亦同时增加。 根据深圳市规划和国土资源委的成交系统,深圳二手房日均成交量从 月4日开始突破500套,此前日成交量约280套。 更具时效性的数据来自地产中介。多家中介的成交数据呈飙升趋势。美联物业说,该公司4日成交量较 月2日和 日最多增长了7倍。 这对房地产中介公司来说,无疑是难得的机遇,美联物业向一线中介店铺员工下发邮件通知,要求准备迎接政策落地前的成交高峰。 来自美联物业全国研究中心统计, 月4日,杭州二手住宅过户量已经比前一天涨了4倍,成都涨了2倍。 从购房者上门访问量来看,中原地产、世华地产统计的数据均出现明显上升,意味着购房者对市场的关注度提高。 深圳罗湖区红宝路一家中介店铺的工作人员表示,最近客户对新政的关注度非常高,很多业主挂牌时都希望能尽快出手。 根据该中介人员表述,购房者和业主的心态均趋向焦虑,有业主甚至开始考虑降价让步,与之前的不断跳价形成鲜明对比。 从这几天购房者表现来看,地方调控细则未出台以及市场对政策的误读,是导致购房者出现恐慌性购房的直接原因。 针对楼市新政会误伤改善性需求和刚性需求的担忧,住建部副部长齐骥在两会期间曾对媒体表示,会对刚需采取保护措施。 尽管起初有很多持推高房价看法,但随着官方的不断表态和澄清,购房者和业主的恐慌情绪开始有所缓和。 量缩或引发价跌 中原地产华南区总裁李耀智向《第一日报》表示,如果真按照转让所得的20%计征个人所得税,将会对二手房成交量带来非常沉重的打击。 与推高房价观点不同,深圳中原地产副总经理贺晓丽认为,二手住宅价格涨势将在买卖双方的博弈下得到抑制,并且将随着成交量持续低迷而有所下跌。 美联物业全国研究中心预测,新政加之交易环节的税率上提,业主将持房待售,买家将持币观望,二手市场短期成交量将陷入冰点。 从理论上而言,在卖方市场背景下,税费等交易成本的增加势必会转嫁到购房者身上,最终导致房价上涨。 但从深圳之前的税收交易税费调整来看,这一结论未必一定出现。此前2011年7月,深圳实施的按照评估价格征税,机构预测,由此增加的税费成本约占房屋成交总价的1%至5%,将助推房价涨势。 在楼市调控政策和新计税办法的影响下,当时深圳二手房成交量在2011年第四季度跌至2008年以来的低谷,12月全市成交量跌至新的历史低点。 由于成交均价存在一定反应滞后性,2011年上半年深圳二手房均价仍表现为上涨,6月份价格突破2.5万元/平方米的大关。 但随着调控的不断深化,10月份开始价格已跌至年初水平以下,截至12月,全市二手住宅平均成交价格为20151元/平方米,相比6月最高点已大幅下降21%,同比2010年12月下降 .9个百分点。 这种价格下降趋势,一直到2012年未能改变。根据中原地产统计,2012年深圳二手住宅成交均价为22827元/平方米,同比约下降1%。 最新出炉的深圳市工作意见报告称,自调控以来,深圳市住房投资投机行为得到有效控制,以首套住房为主的自住需求成为市场需求的主力。 根据官方统计数据,深圳首套购房占比从2010年的60. %上升到2011年的82.5%,2012年首套房平均占比达到85%,相比2010年的水平提升了25个百分点,较2011年提升了2个百分点。 尽管按差额20%计征所得税可能误伤刚需,但无疑更有助于抑制投资需求。按照美联物业全国研究中心统计,根据过往税收方面的政策经验,征收10%以上的高额税率即刻会导致市场成交量减少一半。 美联物业认为,新政在短期内将会导致二手房价横盘,如果买卖双方观望和僵持时间超过半年,二手房房价则开始下行。

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